כן, ניתן לקבל משכנתא לדירה שנייה להשקעה גם אם יש לכם כבר משכנתא קיימת. עם זאת, הדבר תלוי במספר גורמים: 1) היכולת הפיננסית שלכם לעמוד בשני תשלומי משכנתא במקביל. 2) יחס ההחזר החודשי מההכנסה – הבנקים בודקים שסך ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות לא יעלה על אחוז מסוים מההכנסה (בדרך כלל כ-40%-50%). 3) שווי הנכסים והביטחונות שיש ברשותכם. חשוב לזכור שהבנק יתייחס לכך כאל סיכון גבוה יותר ועשוי לדרוש ריבית גבוהה יותר או תנאים מחמירים יותר. יש לציין ששכר הדירה בדירה השנייה להשקעה נחשב על ידי הבנקים כמקור הכנסה שהם לוקחים אותו בחשבון בחישובים שלהם.
למרות שרכישת דירה שניה להשקעה מגיעה עם דרישות מחמירות יותר, יש לה גם יתרונות: 1) ניסיון קודם – אתם כבר מכירים את תהליך לקיחת המשכנתא ויכולים לנווט בו ביתר ביטחון. 2) היסטוריית אשראי טובה – אם שילמתם את המשכנתא הראשונה בזמן, יש לכם היסטוריית אשראי חיובית שיכולה לסייע בקבלת תנאים טובים יותר. 3) הון עצמי גדול יותר – לעתים קרובות, בעלי דירה שנייה יכולים יכולים להציע הון עצמי גדול יותר, מה שיכול להוביל לתנאי משכנתא טובים יותר. 4) אפשרות למינוף – הדירה הראשונה יכולה לשמש כבטוחה נוספת, מה שעשוי לשפר את תנאי ההלוואה.
רכישת דירה שנייה משפיעה משמעותית על המיסוי: 1) מס רכישה – בעוד שרוכשי דירה ראשונה נהנים ממדרגות מס מופחתות, רוכשי דירה שנייה משלמים מס רכישה גבוה יותר, שיכול להגיע עד 10% משווי הנכס. 2) מס שבח – אם תמכרו את הדירה הראשונה בעתיד, ייתכן שתחויבו במס שבח אם ערכה עלה. 3) מס הכנסה – אם הדירה השנייה מיועדת להשקעה, תצטרכו לדווח על הכנסות משכר דירה ולשלם מס בהתאם. חשוב להתייעץ עם יועץ מס לגבי ההשלכות המדויקות במקרה שלכם.
ההחלטה אם למכור את הדירה הראשונה לפני רכישת דירה שנייה תלויה במספר גורמים: 1) יכולת פיננסית – האם אתם יכולים לעמוד בשתי משכנתאות במקביל? 2) מטרת הרכישה – האם הדירה השנייה מיועדת למגורים או להשקעה? 3) שיקולי מס – מכירת הדירה הראשונה יכולה לחסוך במס רכישה על הדירה השנייה. 4) מצב שוק הנדל"ן – האם כדאי להחזיק בשתי דירות בהתחשב במגמות השוק? 5) תזרים מזומנים – האם אתם זקוקים להון ממכירת הדירה הראשונה לצורך רכישת השנייה? מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ויועץ מס לפני קבלת החלטה.
