אם אין לכם את מלוא ההון העצמי הנדרש, יש מספר אפשרויות: 1) לחפש נכס זול יותר שידרוש פחות הון עצמי. 2) לנסות להשיג ערבים להלוואה, מה שעשוי להקל על דרישות ההון העצמי. 3) לבדוק אפשרות לקבלת הלוואה משלימה ממקור אחר. 4) לדחות את הרכישה ולהמשיך לחסוך. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיכול לסייע במציאת הפתרון המתאים ביותר למצבכם.
באופן כללי, קשה מאוד לקבל משכנתא ללא הון עצמי כלל בישראל. עם זאת, ישנן מספר אפשרויות שיכולות לסייע במקרים מיוחדים: 1) תוכניות מיוחדות לזכאי משרד השיכון. 2) שילוב של משכנתא עם הלוואות אחרות. 3) ערבויות מיוחדות. חשוב לזכור שגם אם ניתן להשיג מימון מלא, זה בדרך כלל יהיה יקר יותר ומסוכן יותר מבחינה פיננסית.
גובה ההון העצמי משפיע באופן משמעותי על תנאי המשכנתא: 1) ריבית – ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הריבית על המשכנתא עשויה להיות נמוכה יותר. 2) גובה ההחזר החודשי – הון עצמי גבוה יותר מקטין את סכום ההלוואה ובכך מוריד את ההחזר החודשי. 3) משך ההלוואה – עם הון עצמי גבוה יותר, ניתן לבחור בתקופת החזר קצרה יותר. 4) גמישות – הון עצמי גבוה נותן יותר גמישות בבחירת מסלולי המשכנתא.
בעיקרון, הדרישות הרגולטוריות להון עצמי זהות בכל הארץ. עם זאת, בפועל, יתכנו הבדלים מסוימים: 1) בערים בהן מחירי הנדל"ן גבוהים במיוחד (כמו תל אביב), הבנקים עשויים לדרוש הון עצמי גבוה יותר כדי להקטין את הסיכון. 2) באזורי פריפריה, לעתים הבנקים גמישים יותר בדרישות ההון העצמי. 3) בערים בהן יש ביקוש גבוה לדירות להשקעה, יתכן שהבנקים יהיו מחמירים יותר בדרישות ההון העצמי לעסקאות אלו.
כן, ניתן להשתמש בכספי קרנות השתלמות וקופות גמל כהון עצמי למשכנתא, אך יש לשים לב למספר נקודות: 1) יש לבדוק את תנאי המשיכה של הקרן או הקופה – לעתים יש קנסות על משיכה מוקדמת. 2) משיכת כספים מקרנות אלו עלולה להיות חייבת במס, מה שיקטין את הסכום הזמין. 3) חשוב לשקול את ההשלכות ארוכות הטווח של משיכת כספים מחסכונות פנסיוניים. 4) לעתים, הבנק יסכים לקבל את הקרן או הקופה כבטוחה נוספת, מבלי למשוך את הכספים בפועל.
