### גיוס הון עצמי דרך משכון נכס קיים: מהלך חכם או סיכון מיותר?
בשוק הנדל"ן המתפתח של ישראל, לא מעט אנשים שואפים להגדיל את פורטפוליו הנדל"ן שלהם על ידי רכישת נכס נוסף. אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בדרך להגשמת מטרה זו הוא השגת הון עצמי – התנאי ההכרחי לקבלת משכנתא נוספת. בעוד שחלק מהאנשים בוחרים באפיקים מסורתיים כמו חיסכון ארוך טווח או מכירת נכסים אחרים, ישנה אפשרות נוספת שעשויה להיראות אטרקטיבית: משכון נכס קיים לטובת גיוס הון עצמי לרכישת נכס חדש.
במאמר זה נעמיק בשיטה הזו, נבין כיצד היא פועלת, נבחן את יתרונותיה וחסרונותיה, וננסה להבין האם מדובר במהלך פיננסי חכם – או אולי דווקא בסיכון מיותר שיש להיזהר ממנו.
#### מהו משכון נכס קיים לטובת גיוס הון עצמי?
משכון נכס קיים הוא הליך שבו בעל נכס (לרוב נכס מגורים) משתמש בנכס שבבעלותו, ששולם ברובו או כולו, כבטוחה לקבלת הלוואה או מימון נוסף מהבנק. את הכסף שמקבלים ממשכון זה, ניתן להשתמש כהון עצמי לצורך רכישת נכס נוסף. במילים אחרות, הבנק נותן הלוואה על בסיס שווי הנכס הקיים, כאשר הנכס עצמו משועבד לבנק במקרה שהלווה אינו עומד בהחזרי ההלוואה.
#### כיצד התהליך עובד?
תהליך המשכון מבוסס על שווי הנכס הקיים ועל שיעור ההון העצמי הקיים בו. אם לדוגמה בבעלותכם דירה בשווי מיליון ש"ח, ועליה משכנתא של 300,000 ש"ח, יש לכם הון עצמי בנכס בשווי 700,000 ש"ח. לפי ההנחיות הקיימות, תוכלו למשכן את הנכס עד לרמה מסוימת משוויו, בד"כ עד 50% מהשווי הכולל. במקרה זה, ניתן לגייס עד 500,000 ש"ח, בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת. כלומר, במקרה שתיארנו, תוכלו לקבל הלוואה נוספת עד לגובה 200,000 ש"ח על בסיס הנכס הקיים.
#### יתרונות של משכון נכס קיים
1. **גיוס הון עצמי ללא מכירת נכס**
אחת הסיבות המרכזיות לכך שבעלי נכסים שוקלים את האפשרות של משכון היא הרצון לשמור על הנכס הקיים תוך רכישת נכס נוסף. משכון מאפשר להם לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת הנכס החדש, מבלי לוותר על הנכס הקיים. זהו יתרון משמעותי למי שרוצה להרחיב את נכסיו ולהגדיל את הפורטפוליו האישי שלו בשוק הנדל"ן.
2. **ניצול שווי נכס עולה**
בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו מחירי הנכסים עלו באופן משמעותי בעשור האחרון, נכסים שנרכשו לפני שנים רבות יכולים לשמש כהון עצמי חשוב. משכון הנכס מאפשר לבעלי נכסים לנצל את העלייה בשווי הנכס לטובת מימון רכישות חדשות. כך, ניתן לנצל את עליית המחירים לצורך השקעות נוספות, מבלי להזדקק לחסכונות נוספים.
3. **תנאי הלוואה אטרקטיביים**
מכיוון שהלוואה על בסיס משכון נכס קיים נחשבת להלוואה עם בטוחה חזקה, הבנקים מציעים לרוב תנאי הלוואה נוחים יותר, כולל ריביות נמוכות יותר בהשוואה להלוואות אישיות ללא בטחונות. המשמעות היא שניתן לקבל את הכסף הנדרש בתנאים פיננסיים טובים יותר וליהנות מהחזרים חודשיים נוחים יחסית.
#### חסרונות של משכון נכס קיים
1. **סיכון מוגבר על הנכס הקיים**
החיסרון המרכזי במשכון נכס קיים הוא העובדה שהנכס עצמו הופך לבטוחה עבור ההלוואה הנוספת. המשמעות היא שאם לא תעמדו בתשלומים, אתם עלולים לאבד את הנכס, שכן הבנק יכול לעקל אותו לצורך כיסוי ההלוואה. זהו סיכון משמעותי במיוחד עבור אנשים שכבר משלמים משכנתא על הנכס ועתידים להתמודד עם החזרי הלוואות נוספים.
2. **החזר חודשי מוגבר**
משכון הנכס יוצר מצב שבו יש לשלם על שתי הלוואות במקביל – גם המשכנתא המקורית וגם ההלוואה החדשה שנלקחה על בסיס הנכס. ההחזרים החודשיים יכולים להצטבר לסכום גבוה, וכך להכביד על התקציב המשפחתי. יש להביא בחשבון את היכולת הכלכלית שלכם לעמוד בהחזרים מוגברים, במיוחד אם קיימת ירידה בלתי צפויה בהכנסות.
3. **פוטנציאל לירידת ערך הנכס**
בעוד שעליית מחירי הנדל"ן עשויה להיראות כמו מגמה יציבה, קיימת אפשרות גם לירידות מחירים בשוק. אם שווי הנכס יירד בצורה משמעותית, אתם עשויים למצוא את עצמכם במצב שבו הון העצמי שבידכם מצטמצם, והחוב שנלקח כנגד הנכס הופך למשמעותי הרבה יותר. ירידת ערך הנכס עלולה לגרום לכך שתתקשו למכור את הנכס במחיר ראוי במקרה של קשיים כלכליים.
#### מתי כדאי לשקול משכון נכס קיים?
משכון נכס קיים עשוי להיות מהלך מתאים בנסיבות מסוימות, אך יש לשקול זאת בזהירות רבה ולהתייעץ עם יועץ פיננסי מקצועי לפני קבלת החלטה. הנה כמה מצבים שבהם משכון נכס קיים יכול להיות אפשרות נבונה:
1. **כאשר יש בידיכם הכנסות יציבות**
אם אתם בטוחים שההכנסות שלכם יציבות לאורך זמן ויש לכם יכולת כלכלית לעמוד בהחזרים המוגברים, משכון נכס עשוי להיות פתרון ריאלי לגיוס הון עצמי. הכנסה יציבה ומובטחת מקלה על ניהול ההחזרים, ומצמצמת את הסיכון להיכנס למצוקה כלכלית.
2. **כאשר השוק מציע הזדמנות ייחודית**
אם אתם מזהים הזדמנות ייחודית בשוק הנדל"ן – כמו נכס במחיר נמוך מהשוק או פוטנציאל תשואה גבוה מאוד – משכון נכס קיים יכול להיות כלי לגיוס המימון הנדרש בזמן קצר יחסית. עם זאת, יש לוודא שההזדמנות מציעה יתרון פיננסי מובהק שמצדיק את הסיכון הנוסף של משכון הנכס.
3. **כאשר שווי הנכס שלכם עלה משמעותית**
אם שווי הנכס הקיים שלכם עלה במידה משמעותית, ייתכן שתוכלו להשתמש בהון העצמי שצברתם בנכס כדי לגייס מימון נוסף בריביות נמוכות, מבלי להכביד יותר מדי על התקציב. במקרים כאלו, משכון הנכס עשוי לאפשר לכם להרחיב את ההשקעות שלכם בצורה חכמה ומבוקרת.
#### לסיכום
משכון נכס קיים לטובת גיוס הון עצמי לרכישת נכס חדש הוא מהלך פיננסי שיכול להציע יתרונות גדולים עבור משקיעים בנדל"ן, אך הוא אינו חף מסיכונים. בעוד שמשכון הנכס מאפשר לשמור על הנכס הקיים ולהשתמש בו כדי לגייס הון נוסף, יש לקחת בחשבון את הסיכונים האפשריים, כולל ההחזר החודשי המוגבר והאפשרות לאובדן הנכס במקרה של קושי כלכלי.
לפני קבלת החלטה על משכון נכס, מומלץ לבצע ניתוח מעמיק של המצב הכלכלי האישי, השוק, והתחזיות הפיננסיות לטווח הארוך. ייעוץ פיננסי מקצועי יכול לסייע לכם להבין את כל ההשלכות של המהלך ולהבטיח שתבצעו החלטה נכונה שמתאימה לצרכים וליכולת הכלכלית שלכם.
